SAD: Gradovi oživljavaju središta pretvarajući kancelarije u stambene prostore

Širom zemlje se traži konverzija iz ureda u stambeni prostor kao potencijalni spas za poslovne četvrti u centru grada koji su se ispraznili tokom pandemije i možda se nikada neće u potpunosti oporaviti. Guranje konverzije obilježeno je naglaskom na pristupačnosti. Više gradova nudi ozbiljne poreske olakšice za programere kako bi podstakli konverziju iz ureda u stambeni prostor – pod uslovom da se određeni postotak stanova nudi po pristupačnim cijenama ispod tržišnih.

Na 31. spratu nekadašnje visoke poslovne zgrade u centru Manhattana, građevinski radnici postavljaju čelične nosače za ono što će uskoro usidriti mnoštvo stambenih sadržaja: ugostiteljsku stanicu, salon, ložište i plinske roštilje.

Zgrada, prazna od 2021. godine, pretvara se u 588 stanova za iznajmljivanje po tržišnim cijenama u kojima će boraviti oko 1.000 ljudi. “Uzimamo praznu zgradu i ulivamo život ne samo u ovu zgradu, već i u cijelo susjedstvo”, rekao je Joey Chilelli, izvršni direktor kompanije za nekretnine Vanbarton Group, koja radi na prenamjeni.

Širom zemlje se traži konverzija iz ureda u stambeni prostor kao potencijalni spas za poslovne četvrti u centru grada koji su se ispraznili tokom pandemije i možda se nikada neće u potpunosti oporaviti. Guranje konverzije obilježeno je naglaskom na pristupačnosti. Više gradova nudi ozbiljne poreske olakšice za programere kako bi podstakli konverziju iz ureda u stambeni prostor – pod uslovom da se određeni postotak stanova nudi po pristupačnim cijenama ispod tržišnih.

U januaru je Pittsburgh objavio da prihvata prijedloge za proizvodnju pristupačnijeg stambenog prostora kroz “konverziju zapuštenog i nedovoljno iskorištenog poslovnog prostora”. Boston je u oktobru objavio plan koji ima za cilj revitalizaciju centra grada, koji je uključivao nastojanje da se više stanova, od kojih bi neki dolazili od prenamjene ureda. A Seattle je u aprilu pokrenuo konkurs za vlasnike zgrada u centru grada i dizajnerske firme da dođu do ideja za konverziju.

U glavnom gradu nacije, gradonačelnica Muriel Bowser učinila je prenamjenu ureda u stambeni kamenom temeljcem svog plana za ponovno naseljavanje i revitalizaciju centra okruga. Njen “plan povratka” za glavni grad, najavljen ranije ove godine, nastoji dodati 15.000 novih stanovnika u centar grada, na otprilike 25.000 koji već žive ovdje.

Njena administracija kaže da oko milion kvadratnih metara nekretnina u centru grada već prelazi iz komercijalnih u stambene. Ali gradu je potrebno još 6 miliona kvadratnih stopa da ispuni svoj cilj od 15.000 novih stanovnika u centru.

“Nećemo imati toliko radnika u centru grada kao što smo imali prije pandemije”, rekla je Bowser ranije ove godine. “Naš posao je da osiguramo da u centru grada dobijemo više ljudi.”

Ali pritisak na konverziju ima neke skeptike. Zagovornici stambenog pitanja zabrinuti su da bi zahtjevi za pristupačnim stambenim prostorom mogli biti razvodnjeni. Čak i zagovornici modela konverzije kažu da davanje poreznih olakšica bogatim programerima nije najbolji alat za postizanje cilja.

„Programeri koji smatraju da će to biti od koristi za njihov krajnji rezultat učinit će to bez poticaja“, rekla je Erica Williams, direktorica Instituta za fiskalnu politiku DC. “Ovo je vrlo skup prijedlog za neprovjereni program.”

I, kako se sve veći broj poslodavaca okreće hibridnim modelima rada, postavlja se pitanje hoće li se ljudi htjeti preseliti u centar grada ako se ne zahtijeva da budu tamo svaki dan.

“Od centra grada morate napraviti kvart – negdje gdje je živo, razigrano i aktivno”, rekao je gradonačelnik Pittsburgha Ed Gainey panelu na sastancima Konferencije gradonačelnika Sjedinjenih Država u Washingtonu prošlog januara. „Kako to učiniti kvartom u kojem mladi ljudi žele da budu?“

Džordan Vuds, 33-godišnji izvođač radova u saveznoj vladi, preselio se u stan u centru Vašingtona 2019. godine, djelimično privučen privlačnošću da može pješke do posla. Rekao je da je bio u mogućnosti da pronađe pouzdane prodavnice i restorane koji su bili otvoreni noću, ali je onda došla pandemija i centar grada je postao „kao mesečev pejzaž“ više od godinu dana.

“A čak i prije pandemije još uvijek su nedostajale osnovne stvari poput igrališta i parkova za pse i normalne trgovine namirnicama do koje bih mogao prošetati”, rekao je Woods. “Ne bih rekao da se kajem, ali da trenutno razmišljam o istom potezu, nisam siguran da bih to učinio.”

Chuck D’Aprix, direktor Downtown Economics, razvojne konsultantske firme, rekao je da privlačenje novih stanovnika u bivšu poslovnu četvrt u centru grada ima specifične probleme. Poslovi koji su potrebni stanovnicima razlikuju se od poslova dnevnih kancelarijskih radnika.

Uključuju jeftine prodavnice prehrambenih proizvoda i dnevne centre srednje veličine, prodavnice za kućne ljubimce, prodavnice opreme i garaže za popravke automobila. I ta mjesta moraju ostati otvorena nakon radnog vremena.

“Mnoge od tih usluga trenutno jednostavno nisu dostupne u malim ili srednjim gradovima, znate, zatvaraju se noću”, rekao je D’Aprix.

No, s obzirom da stope slobodnih radnih mjesta u poslovnim zgradama u centru grada nastavljaju rasti, sa 12,2% u četvrtom tromjesečju 2019. na 17,8% u prvom kvartalu 2023. godine, prema kompaniji za nekretnine CBRE, postoji hitnost da se nešto učini. Neka od najteže pogođenih mjesta su San Francisco s preliminarnom stopom slobodnih mjesta od 29,4%, Hjuston 23,6%, Filadelfija sa 21,7% i Washington sa 20,3%.

U New Yorku, gdje je stopa slobodnih radnih mjesta 15,5%, gradonačelnik Eric Adams najavio je u januaru plan za dovođenje 500.000 novih domova u grad, uključujući i ono što on naziva jedinicama s ograničenom rentom.

Ključni dio tog plana je prenamjena dijelova Midtown Manhattana koji trenutno dozvoljavaju samo uredske i proizvodne prostore. Uporedo s prenamjenom, ured gradonačelnika gura zakone u zakonodavnom tijelu za odobravanje poreznih olakšica koje bi potaknule investitore da ulažu u prenamjene koje uključuju pristupačne jedinice, kao i promjene u državnom zakonu o više stanova koji bi zgradama izgrađenim do 1990. godine omogućio pristup više fleksibilni propisi koji olakšavaju konverzije.

„Mogućnost da zaista uzmemo naše zastarjele kancelarijske zalihe u gradu je prava dobitna prednost jer ne samo da ojačavamo tržište kancelarija, s obzirom na stope slobodnih radnih mjesta koje vidimo, već pomažemo i da ponovo aktiviramo naše poslovne četvrti, koje su zaista pretrpjele upravo tokom pandemije”, rekla je zamjenica gradonačelnika Maria Torres-Springer.

“Također možemo napraviti trag u ovoj strašnoj stambenoj krizi u kojoj smo bili”, rekla je ona, napominjući da više od 70.000 Njujorčana spava u skloništima svake noći i da postoji “u suštini funkcionalna stopa nula slobodnih radnih mjesta za najpristupačnije stanove u našem gradu.”

U protekle dvije decenije, skoro 80 poslovnih zgrada u New Yorku je pretvoreno u rezidencije – najviše u zemlji prema CBRE-u. Još oko 200 bi moglo biti u igri u narednoj deceniji, prema Johnu Sanchezu, izvršnom direktoru Pokreta za stambena pitanja 5 Borough, koji podržava konverziju. To bi proizvelo oko 20.000 stambenih jedinica.

Konverzije su zaslužne za pretvaranje donjeg Manhattana iz susjedstva koje se zatvara u sumrak u traženu destinaciju i za porodice i za gurmane.

“Ono što ste vidjeli je najbrže rastuća stambena četvrt u gradu”, rekao je Ross Moskowitz, partner u advokatskoj firmi Stroock & Stroock & Lavan koja je specijalizirana za nekretnine, korištenje zemljišta i javno-privatna partnerstva. „Odjednom ste upravo vidjeli kolica i pse, pa očigledno to znači da ljudi ne dolaze samo na posao. Oni zapravo dolaze da ostanu.”

Ali malo je vjerovatno da će samo konverzije u New Yorku i drugdje vratiti čitave četvrti u centru grada, niti će automatski umanjiti krizu pristupačnih stanova. U martovskom izvještaju, CBRE je otkrio da konverzije iz ureda u kuću predstavljaju samo oko 1% novih višeporodičnih projekata i da su se, unatoč pomami, „nema dokaza“ značajnog povećanja.

„Prenamjena zgrada nije laka“, rekao je Luke Bronin, gradonačelnik Hartforda u Konektikutu. “Postoji mnogo zgrada koje jednostavno nisu pogodne.”

Problemi uključuju pristup prirodnom svjetlu i zraku, nepostojanje balkona u većini poslovnih zgrada i potrebu za ugradnjom stotina kupaonica i kuhinja, zajedno sa pratećim vodovodom, u zgradama koje se često grade sa samo dva velika kupatila po spratu.

Mogu postojati i ekološki problemi, rekao je Anoop Davé, izvršni direktor Victrixa, razvojne kompanije za upravljanje investicijama u nekretnine specijalizirane za pretvaranje uglavnom praznih poslovnih zgrada u stambene zgrade i hotele. “Mnoge od ovih zgrada mogu imati azbest ili nešto slično. To nije nužno ubica dogovora, ali ponekad je trošak ili sanacija toliko veliki da čak i ako vam se da za nulu, ne funkcionira.”

Finansiranje, trenutni zakupci i pitanja zoniranja također mogu predstavljati izazove. Washington, na primjer, ima prenatrpanost federalnih zgrada koje su nedodirljive.

Christopher Nicholson, 38, analitičar tehničkih operacija, zna iz prve ruke pluseve i minuse života u preuređenoj poslovnoj zgradi u centru grada – živio je u dvije u centru Denvera. 2018. godine uselio se u bivšu kancelariju sa 31 spratom izgrađenu 1967. godine koja je 2006. preuređena u stanove.

„Bio je u poslovnom kvartu u centru grada, tako da su sve ostalo pored bile poslovne zgrade, a odmah pored je bio veliki parking“, rekao je. “Definitivno je nedostajalo zelenih površina, najbliži park je udaljen više od pola milje. Trgovina prehrambenih proizvoda bila je oko milju daleko.”

U svoju sadašnju zgradu preselio se 2020. godine, 130 godina staru devetospratnu bivšu poslovnu zgradu koja je prenamijenjena 2000. godine. Njegova nova zgrada nalazi se odmah pored stajališta željeznice i autobusa i u blizini hotela koji imaju lijepe restorane i koktel barove. To olakšava navođenje prijatelja i poslovnih kolega u blizini njegove kuće, rekao je.

“Ne mogu da zamislim da živim negde drugde”, rekao je Nikolson. „Mislim da sam zbog onoga što dobijem više nego zadovoljan kompromisima koje sam napravio.”

Izvor: Glas Amerike

Foto: Fokuspress.com

Idi na VRH

error: Content is protected !!